При выборе помещения под бар или магазин разливного пива необходимо оценивать 3 группы рисков: коммерческие, юридически и технические.
В этой статье мы поговорим про коммерческие – все что связано с привлечением гостей, внешним видом и стоимостью аренды, в общем непосредственно с финансовым потенциалом. Если изложенный материал окажется для Вас слишком сложным или непонятным, то это значит, что надо просто купить франшизу Пивной Герцог и не тратить на это время, ссылка в описании.
1. Недвижимость премиум класса с витринными окнами в пол.
2. Широкий тротуар с возможностью установки летника, при этом в идеале поднять кадастровые планы и убедиться, что земля муниципальная и принадлежит городу, тогда это упростит аВам работу в дальнейшем.
3. Трафик: первая линия (в идеале перекресток).
4. Вывеска на фасаде. Должно быть выделено место на перекрытии между первым и вторым этажом по требованиям 902 постановления.
5. Жители: средний класс. Но не по 17 000 рублей в месяц, но и важно не заехать в лакшери. Объясню почему. Если окружение достаточно слабо с финансовой точки зрения, то наше пиво там никому не нужно. Люди будут искать аналоги в масс маркете и их это устроит. Вариант бюджетного окружения можно рассмотреть в том случае, если помещение Ваше или на очень низкой аренде (по любым причинам). В таком случае это возможно, но придется пересматривать доходность, т.к. цены придется понизить. При этом Люксовая коммерческая недвижимость как это не парадоксально не стоит настолько дорого как можно предположить. Аренда вполне доступна. Но в ней есть 2 проблемы: 1. Это тот факт, что люди с высоким достатком просто уезжают на все лето из Москвы. И в таких комплексах сезон переносится больше на зиму, а лето мертвое. Там физически остаются какие-то единицы и обслуживающий персонал. 2. Плотность заселения и низкий средний чек. Не бывает лакшери муравейников и надо понимать, что толпы стоять не будут, просто не хватит людей, живущих рядом. При этом мы не можем компенсировать количество покупок – средним чеком. Пиво – не вино и бутылку за пол миллиона не продашь. Поэтому будьте внимательны.
6. Бизнес: бизнес центр или гос. учреждение (финансовый или силовой блок). Наличие бизнес центра с крупными компаниями — это прекрасно, это залог того, что у Вас будут прекрасно продаваться подарочные наборы, дорогие бутылки, можете быть уверены, что после 18 чесов, а то и в обед у Вас будут посиделки белых воротничков. Госслужащие – особенно полиция, главки, управления, гибдд – лучшее соседство. Объясню почему: сейчас у МВД забрали загран паспорта из-за нововведений по секретности. И раньше сотрудники могли свободно ездить в Европу, оформлять шенген, а теперь все. И достаточно один раз побывать во Франции или Бельгии чтобы влюбиться в эту культуру, и как только откроется ваше аутентичное Бельгийское заведение, сразу же у Вас появятся поклонники, которые будут ходить исключительно к Вам, закупаться на корпоративы, шашлыки, выходные и т.д.
7. Ритейл. Сетевой ритейл в соседней двери – огромный плюс. В идеале Вкусс Вилл или Азбука вкуса. Но и перекресток с пятерочкой тоже подойдут. Это Ваша бесплатная реклама. Единственное что если рядом открывается Дикси или Магнит, то могу Вас расстроить – Вы ошиблись с местом, там нет Ваших покупателей.
8. Конкуренты. Прямых конкурентов у нас нет, но есть косвенные. Избегайте бельгийских ресторанов рядом. И я не рекомендую к косвенному конкуренту вставать дверь в дверь, это просто некрасиво. В целом нам больше никто не мешает.
9. Маркеры. Это соседство, которое говорит о том, что Вы на правильном пути в выборе помещения: цветы, азбука вкуса, вкус вилл, пятерочка, магнолия, кальянная, аптека, кофейня, салоны груминга, барбершопы. Винный магазин, овощи фрукты, итальянские сыры – колбасы, ногтевой салон. Идеально если Вы будете расположены в торговой галерее с несколькими из этих арендаторов. Обратите внимание на якорный супермаркет, а именно отдел готовой кулинарии, его размер свидетельствует о трафике с бизнес центров.
10. Негативы. Это соседство, которое может наталкивать на мысль, что что-то здесь не так: Дикси, магнит, барбершоп – супермен, красное и белое, бристоль, шаурма, все что связано с детьми, образованием и медициной (подробнее поговорим в сл. Видео), следующие ресторанные сети: Ламбик, Делириум, Квак, Ян примус, Гамбринус. Ну и заведения аналогичного принципа работы, но крафтовой тематики: 13 Правил, Пивотека 465 ну и другие менее распространенные.
11. Цена аренды. Ищем 5 помещений подходящие под наши требования и считаем: 1. Количество жителей проживающих в радиусе 500 метров. 2 Количество людей, работающих в радиусе 500 метров 3. Количество людей, которые одновременно находятся в радиусе 500 метров в понедельник, Пятницу и субботу. 3. И количество людей интересующихся микрозаймами в радиусе 1 км. Далее сводим эти данные в excel таблицу, добавляем туда стоимость аренды, площадь. Обычно, когда Вы это проделаете, дальше и считать уже коэффициенты не нужно, там и так становится все понятно. Выбираем самое выгодное с точки зрения цены и количества людей, и минимум негативных факторов. Единственное, что важно не накосячить не добавить, например в эти списки пациентов больницы или сотрудников школы, учесть, что нам интересны только жители 18+.
В принципе, наверное, с точки зрения оценки коммерческого потенциала это все. Проще всего построить работу следующим образом, помещения кандидаты вы подыскиваете сами, ездите на просмотры. То, что нравится –, скидываете мне. Я считаю показатели, оцениваю по карте. И достойные варианты, мы уже прорабатываем вместе, вместе выезжаем на место, и я уже после просмотра даю свои окончательные рекомендации. В паушальный взнос входит 5 выездов на место для просмотра, и проработка 10 вариантов и процесс может длиться до 2х месяцев. Почему так много, потому что мне выгодно чтобы Ваша точка была успешной, и мы стали партнерами на долгие годы, и я не вижу смысла торопиться. Хотя это может оказаться и первое просмотренное помещение и 2 дня работы.
Оставляйте заявку на сайте и покупайте мою франшизу. Всем пока.