1. Главная
  2. Блог
  3. Пошаговая инструкция
  4. Выбор помещения для пивного бара. Юридическая часть.

Выбор помещения для пивного бара. Юридическая часть.

13 Июля 2020
157


Второй важной группой рисков, связанной с выбором помещения, являются юридические.
1. Соседство: нельзя располагаться в зданиях, которые ведут образовательную или медицинскую деятельность. Казалось бы, банально что нельзя открыть бар в школе и больнице. Да, но есть и менее очевидные моменты, например здание автошколы, где и детей никогда не бывает или, например здание, принадлежащее университету и не огороженное забором, арендодателем которого является частное лицо с договором субаренды. Внимательно проверяйте кто в конечном итоге владеет недвижимость, чтобы после того, как Вы сделали ремонт у Вас, не было приятного сюрприза.
2. 25 метров от входа до входа с образовательными и медицинскими учреждениями. Если, например Вы решили расположиться в здании с большим количествам других организаций обязательно проверьте наличие у них медицинских и образовательных лицензий. Сделать это очень просто: зайдите к ним на ресепшен и лицензии будут висеть на доске потребителя. Самое абсурдное, но факт обратите внимание: аптеки, медицинские тесты, языковые курсы и что самое из ряда вон выходящее – салон по продаже матрасов. Да, в Москве есть известная сеть, у которых в каждой точке присутствует медицинская лицензия. Зачем это нужно никому не понятно, но это факт.
3. Пустые помещения. В идеале не располагаться рядом с пустыми помещениями, потому что туда могут заехать организации из предыдущего пункта.
4. Если все же они есть, проверьте выдерживаете ли Вы расстояние 25 метров. Если и это условие не выполняется, то возможно они принадлежат тому же собственнику что и ваше помещение. Обсудите с ним этот вопрос, чтобы бы он знал о законодательных ограничениях и не сдал его организации с медицинской или образовательной лицензией.
5. Если все же никакие условия не выполняются, то морально будьте готовы к рискам, что Вас могут попросить убрать продажу алкоголя, т.е. переехать и ВЫ потеряете свои вложения. Как подстраховаться? Есть один способ, но это не бесплатно. Заключите договор аренды не на ИП, а на ООО. И получите алкогольную лицензию. Тогда если сосед откроется с децким центром, то не будет законных оснований лишить Вас лицензии и внести ограничения на продажу пива. Помимо этого, Вы будете иметь все права на то, чтобы еще и продлить ее на 5 лет. Итого Вы получаете гарантии на 10 лет, что очень радует. Но опять же повторюсь – это не бесплатно. Мало того что Вы будете должны платить за лицензию, которую фактически не используете, так еще и ВЫ слетаете с патента и будете вынуждены платить по Упрощенной системе, в связи с чем налоги кратно вырастут и будут съедать до 30% прибыли. К сожалению, сделать прокладку в виде ООО с лицензией и работать через ИП (взять в субаренду) тоже не получится, т.к. закон запрещает хозяйствование иных юридических лиц на лицензированной площади.
6. Договор аренды – есть только 1 вариант заключения договора аренды – это от 5 лет с регистрацией. Если Вам по любым причинам предлагают на 11 месяцев, то даже не дослушивайте этот увлекательный рассказ и не теряйте свое время.
7. Ключевое слово регистрация и взнос за первый месяц платится только после подачи документов в Росреестр, это в обязательном порядке прописывается в договоре, если собственник затягивает этот процесс, будьте уверены он делает это специально. Сложно представить более важные дела, чем совершение юридически значимых действий по договору аренды на ближайшие 5 лет. Не витайте в облаках, если у человека есть помещение это ни о чем не говорит, и если начались подобные маневры, жестко ведите переговоры и добивайтесь своего, звоните по 10 раз в день, вылавливайте и не давайте спуску.
8. Конечно, проблемы с собственником недвижимости лучше предотвратить чем с ними бороться. Как выявить ушлепка:
1. Всячески ссылается на нестабильность в стране и склоняет Вас подписать договор на 11 месяцев. Не более чем обычная манипуляция, даже не обсуждается. Или же не хочет включать пункт о том, что оплата первого месяца строго после подачи документов на регистрацию или отказывается предоставлять план БТИ, ссылаясь что Вы заедете и он сделает. Отвечаю – не сделает.
2. Прописывает всякую дичь в договоре аренды, которая не имеет к Вам никакого отношения. Регистрации в БТИ, согласования с жильцами, обязательный допуск его в тех помещения, какие то штрафы, удержания депозита, попытка привязки к доллару или индексация по формулам и т.д. расторжение договора по каким либо причинам отличных от следующих двух: вы не платите или вы разрушаете помещение т.д. Если Вам скидывают толстый договор с подобной дичью, то просто предлагайте свой, основанный на гражданском кодексе.
3. Очень активно интересуется Вашим бизнесом, сколько хотите заработать, где еще подобные точки, а сколько людей, какая наценка и прочее. Это не здоровый интерес и признак насторожиться.
4. Ну и конечно же – единственное помещение, взятое в ипотеку и отсутствие собственного бизнеса. Возможно, Ваш арендодатель еще вчера доедал доширак, а сегодня получил бабушкин дом в наследство, продал и взял в ипотеку помещение, насмотревшись роликов про инвесторов. Опасно с такими иметь дело, т.к. банк может помещение забрать, или Ваш арендодатель так вдохновиться Вашим бизнесом, что захочет свой такой же и начнет пытаться Вас выселить с сохранением ремонта. Конечно, если вдруг не дай Бог такая ситуация у кого-то случится из наших франчайзи естественно мы не продадим в это помещение свою франшизу и будем категорически настаивать на том, чтобы никто из наших поставщиков с организацией в этом помещении не работал. Поверьте, никто и не будет, т.к. не захотят ссориться.
5. Ну и конечно же оценивайте общий посыл, если человек всячески суетится и пытается впихнуть нерыночные и бредовые условия, типо индексация на 10% в год, прописывает 3 года вместо пяти и всячески обещает пролонгировать, лучше не связывайтесь. Москва большая и здесь много помещений и порядочных арендодателей, для которых Важен стабильный пассивный доход. И которых Вы больше ни разу не увидите после подписания договора.


Нажмите для звонка
+7 962 925-49-56
Консультации по франшизе
Вам есть 18 лет? Если нет, то покиньте сайт.
Данный сайт предназначен для лиц старше 18 лет. Чрезмерное употребление алкоголя может навредить Вашему здоровью.
Мне есть 18 лет